近年來(lái)中國(guó)在線零售市場(chǎng)的興起和蓬勃不僅影響和改變了傳統(tǒng)零售市場(chǎng)格局，帶動(dòng)了第三方物流的發(fā)展，更對(duì)中國(guó)現(xiàn)代物流設(shè)施市場(chǎng)產(chǎn)生著重大和深遠(yuǎn)的影響。
中國(guó)現(xiàn)代物流市場(chǎng)現(xiàn)狀
中國(guó)的物流設(shè)施在設(shè)立之初主要是為滿足出口和制造業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)的需要。隨著國(guó)內(nèi)個(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)、零售市場(chǎng)成熟及電子商務(wù)的不斷蓬勃發(fā)展，零售行業(yè)對(duì)物流設(shè)施尤其是高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)的需求近年來(lái)增長(zhǎng)迅速。盡管中國(guó)目前已具有相當(dāng)?shù)奈锪鱾}(cāng)儲(chǔ)存量，但國(guó)內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的體量仍相對(duì)有限。需求方面，受近年電子商務(wù)發(fā)展迅速及第三方物流需求增長(zhǎng)等因素帶動(dòng)，高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的租賃及定制需求持續(xù)旺盛，近年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好.
盡管個(gè)別港口城市曾因受外貿(mào)收縮影響出現(xiàn)短暫的租金下滑，但是全國(guó)整體優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲。與相對(duì)供應(yīng)過(guò)剩、競(jìng)爭(zhēng)加劇的寫字樓及商鋪市場(chǎng)，以及擁有大量新增供應(yīng)且受政策管控的住宅相比，物流地產(chǎn)回報(bào)較高且發(fā)展前景廣闊，正日益成為中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)。
電子商務(wù)整體物流倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求仍將繼續(xù)增加
電子商務(wù)是電商時(shí)代下中國(guó)現(xiàn)代物流設(shè)施市場(chǎng)最重要的兩個(gè)需求來(lái)源之一，而在線零售行業(yè)的不斷成熟正令電商在是否自營(yíng)物流的策略選擇上逐漸產(chǎn)生分化。
一方面自建物流已具備規(guī)模效應(yīng)的中國(guó)大型電商將繼續(xù)堅(jiān)持其自建自營(yíng)策略，從而削弱電商對(duì)公共型現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的租賃需求。大型電商的部分自建物流到全方位布點(diǎn)全面自營(yíng)物流，進(jìn)而發(fā)展到當(dāng)前個(gè)別已規(guī)模初具的大型電子商務(wù)企業(yè)開始嘗試向第三方開放物流平臺(tái)。自營(yíng)物流在電商的發(fā)展過(guò)程中已從最初單純的完善自身配套、保障用戶體驗(yàn)逐漸上升到更高的戰(zhàn)略意義，開始朝亞馬遜美國(guó)的經(jīng)典之路進(jìn)發(fā)：即依靠規(guī)模效應(yīng)提升用戶黏性、提供大數(shù)據(jù)等增值服務(wù)并將其打造為可持續(xù)發(fā)展的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
另一方面自營(yíng)物流越來(lái)越高的進(jìn)入壁壘令多數(shù)電子商務(wù)企業(yè)，尤其是中小規(guī)模電子商務(wù)企業(yè)對(duì)社會(huì)化的專業(yè)第三方物流的依存度不斷提升，從而不斷提升公共型物流倉(cāng)儲(chǔ)的租賃需求。專業(yè)物流開發(fā)商及其他意圖進(jìn)入現(xiàn)代物流設(shè)施供應(yīng)的企業(yè)不僅面臨著現(xiàn)有大型電商自營(yíng)物流先發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)生的阻礙，更需要克服土地資源日益稀缺、拿地難度日益增加、開發(fā)運(yùn)營(yíng)所需資金及學(xué)習(xí)成本高企、中央和地方政府對(duì)物流土地開發(fā)的政策傾向出現(xiàn)分化等一系列障礙。此外，傳統(tǒng)零售商向多渠道及全渠道方向的變革亦將導(dǎo)致其物流需求發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，從而產(chǎn)生新的社會(huì)化物流需求。
民營(yíng)第三方物流將成為中國(guó)現(xiàn)代物流市場(chǎng)發(fā)展新動(dòng)力
跨國(guó)物流企業(yè)在中國(guó)繼續(xù)延續(xù)輕資產(chǎn)加專業(yè)化服務(wù)的策略，一直是現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)的重要租賃來(lái)源。而近年來(lái)中國(guó)在線零售市場(chǎng)的快速發(fā)展不僅令電商對(duì)現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的直接需求不斷增加，亦透過(guò)其與第三方物流市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的傳導(dǎo)作用間接推升了民營(yíng)物流行業(yè)對(duì)現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)的需求。在物流市場(chǎng)的倉(cāng)儲(chǔ)需求中，又尤以零擔(dān)快運(yùn)和快遞包裹這兩種在線零售活動(dòng)中最常涉及到的物流種類的需求增長(zhǎng)最為突出。
受零售行業(yè)發(fā)展和其他需求來(lái)源的推動(dòng)，中國(guó)物流行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模將不斷擴(kuò)張。而隨著成熟度的提升，行業(yè)發(fā)展縱向定將日趨精細(xì)化、專業(yè)化及多元化，逆向物流、冷鏈物流等將成為物流倉(cāng)儲(chǔ)新的發(fā)展議題；橫向則呈現(xiàn)從單一業(yè)務(wù)向綜合物流方向發(fā)展的趨勢(shì)，中國(guó)民營(yíng)零擔(dān)行業(yè)及快遞行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)相互滲透。例如以零擔(dān)業(yè)務(wù)為主的德邦物流已于2013年底宣布進(jìn)軍快遞業(yè)務(wù)。而以快遞業(yè)務(wù)起家的順豐速運(yùn)近日開始涉足零擔(dān)業(yè)務(wù)。
